Επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών των κατοικιών αναμένουν οι περισσότεροι φορείς της αγοράς ακινήτων, ως ένα αποτέλεσμα συνδυασμού θετικών παραγόντων. Η οικονομική ανάπτυξη, η περαιτέρω αποκλιμάκωση της ανεργίας, η σημαντική αύξηση των χορηγήσεων στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες και η ανάγκη πολλών νοικοκυριών για αναβάθμιση της στέγασής τους, ως αποτέλεσμα της υπολειτουργίας της αγοράς για σχεδόν μια δεκαετία, αναμένεται να λειτουργήσουν υπέρ της νέας ανόδου των τιμών.
Οι εκτιμήσεις της Τράπεζας Πειραιώς
Σε σχετική έκθεσή της, η Τράπεζα Πειραιώς προβλέπει αύξηση τιμών της τάξεως του 5,7% για το 2022, ενώ το 2023 αναμένεται ακόμα μεγαλύτερη άνοδος με 6,4%. Συνολικά, η Τρ. Πειραιώς εκτιμά ότι οι τιμές θα αυξάνονται με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 5% μέχρι το 2027, χωρίς όμως να μπορεί να αποκλειστεί ακόμα ταχύτερη μεταβολή, εφόσον ενισχυθούν και τα εισοδήματα περισσότερων νοικοκυριών. Μέχρι σήμερα, η βασική «δεξαμενή» αγοραστών δεν είναι ούτε οι μισθωτοί, ούτε φυσικά οι συνταξιούχοι, αλλά κυρίως οι ελεύθεροι επαγγελματίες, δικηγόροι και γιατροί, επιχειρηματίες και ανώτερα στελέχη επιχειρήσεων. Από το 2022, στη λίστα αυτή αναμένεται να προστεθούν και οι ξένοι επενδυτές και αγοραστές, σε μεγαλύτερους αριθμούς απ’ ό,τι το 2021, εφόσον ασφαλώς τεθεί υπό έλεγχο η πανδημία και προχωρήσει το εμβολιαστικό πρόγραμμα.
Με βάση την ανάλυση της τράπεζας και λαμβάνοντας υπόψη το μέσο διαθέσιμο εισόδημα, οι τιμές των κατοικιών ήταν υποτιμημένες κατά 11% το 2019 και κατά 7,3% το 2020. Μάλιστα, για τα νοικοκυριά με διαθέσιμο εισόδημα στο ανώτερο 30% της κατανομής εισοδημάτων, οι αξίες των κατοικιών εμφανίζονται ακόμα πιο προσιτές, όντας 28% υποτιμημένες το 2019 και 24% το 2020.
Πάντως, δεν αποκλείεται οι παραπάνω εκτιμήσεις να αποδειχθούν συντηρητικές. Ήδη, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2021, οι τιμές αυξήθηκαν με ρυθμό της τάξεως του 7,9% σε σχέση με την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Συνολικά κατά το φετινό εννεάμηνο, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 5,2%. Αντίστοιχα, στην περιοχή της Αττικής, που ευνοείται από σειρά έργων ανάπλασης, οι τιμές των κατοικιών κατά το φετινό τρίτο τρίμηνο εκτινάχθηκαν κατά 9,8%, επίδοση που είναι η υψηλότερη από το 2019, όταν οι τιμές είχαν ενισχυθεί κατά 10,6%.
Τι συμβαίνει με τις νεόδμητες κατοικίες
Σημαντική αύξηση προβλέπεται και σε ότι αφορά τις τιμές των νεόδμητων κατοικιών, τουλάχιστον εκείνων που βρίσκονται σήμερα στο αρχικό στάδιο κατασκευής, ως αποτέλεσμα της ανόδου των τιμών των υλικών κατασκευής. Κατά το τρίτο τρίμηνο, τα νεόδμητα κατέγραψαν αύξηση κατά 7,6%. Με βάση τα πρόσφατα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών, αυξήθηκε κατά 6,3% τον φετινό Οκτώβριο, έναντι μείωσης 0,5% που είχε καταγραφεί πέρσι την ίδια περίοδο. Στελέχη του κατασκευαστικού κλάδου αναφέρουν ότι οι αυξήσεις κινούνται από 25% έως και 75% σε επιμέρους κατηγορίες υλικών, από τις αρχές του χρόνου μέχρι σήμερα. Το τελευταίο διάστημα, περαιτέρω επιβάρυνση έχει προκύψει και λόγω της ανόδου των τιμών του πετρελαίου κίνησης (+33,4% μόνο τον φετινό Οκτώβριο). Συνολικά κατά το τρίτο τρίμηνο, η αύξηση του κόστους κατασκευής διαμορφώθηκε σε 4,6% σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα.
Ωστόσο, θα πρέπει να σημειωθεί ότι όλες οι νεόδμητες κατοικίες δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ 24%, κάτι που προσφέρει σημαντικό περιθώριο στους κατασκευαστές, προκειμένου να απορροφήσουν έστω μέρος των αυξήσεων τιμών, εφόσον υπάρξει δυσκολία εύρεσης αγοραστών. Προς το παρόν βέβαια κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει, καθώς ο όγκος των συναλλαγών αναμένεται να επιστρέψει πιο κοντά στο επίπεδο του 2019, μετά την κάμψη κατά 40-50% το 2020, λόγω της πανδημίας. Η αυξημένη ζήτηση επιχειρείται να καλυφθεί και με νέες κατασκευές. Το μέτρο της αναστολής ΦΠΑ για όλες τις νέες άδειες που θα εκδοθούν έως το τέλος του 2022 έχει κινητοποιήσει τις οικοδομικές εταιρείες. Είναι χαρακτηριστικό ότι κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο, εκδόθηκαν συνολικά 13.800 νέες οικοδομικές άδειες, αριθμός που ήταν 56% υψηλότερος από τον αντίστοιχο περσινό. Δημιουργείται λοιπόν η «μαγιά» για νέες επενδύσεις στην αγορά κατοικίας, που θα απευθυνθούν τόσο στο εγχώριο, όσο και στο ξένο αγοραστικό κοινό.
Οι αγοραστές από το εξωτερικό
Στην αγορά αναμένουν την επιστροφή περισσότερων αγοραστών ακινήτων από το εξωτερικό το 2022, εφόσον δεν υπάρξει σημαντική αναταραχή λόγω της νέας μετάλλαξης Όμικρον. Ήδη, όπως δείχνουν τα νούμερα του 2021, υπάρχει μια μικρή ανάκαμψη σε σχέση με το 2020. Κατά το φετινό πρώτο εξάμηνο και σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά κατοικίας ανήλθαν σε 461,7 εκατ. ευρώ, αριθμός που είναι αυξημένος κατά 24,3% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2020. Ωστόσο υπολείπεται κατά 37%. από την επίδοση του πρώτου εξαμήνου του 2019. Τότε, είχαν εισρεύσει στην εγχώρια αγορά ακινήτων κεφάλαια ύψους 736,6 εκατ. ευρώ.
Ένας από τους λόγους είναι και η υπολειτουργία του προγράμματος της Golden Visa, καθώς κατά το φετινό εννιάμηνο εκδόθηκαν μόλις 554 νέες άδειες, όταν στο σύνολο του 2020, παρά την πανδημία είχαν εκδοθεί 938 άδειες. Το δε 2019, ο αριθμός των αδειών Golden Visa είχαν ανέλθει σε 3.535. Όταν ανακάμψει η ζήτηση από το εξωτερικό, θεωρείται βέβαιο ότι και οι τιμές θα κινηθούν ακόμα πιο δυναμικά.